En quête d’espace, les systèmes de santé investissent les centres commerciaux

L’imposant centre commercial Hickory Hollow Mall – un espace commercial de 1,1 million de pieds carrés dans le sud-est de Nashville – était autrefois le plus grand centre commercial du Tennessee. Mais comme beaucoup de centres commerciaux, il est dans une spirale descendante depuis plus d’une décennie.

Aujourd’hui, le gigantesque complexe entouré d’hectares de parking est en passe de rejoindre les rangs des centres commerciaux en transition vers un secteur économique en plein essor : la médecine. Le Vanderbilt University Medical Center a connu un tel succès en faisant revivre un autre centre commercial que son système de santé, Vanderbilt Health, prévoit d’ajouter des cliniques médicales à l’ancien Hickory Hollow Mall, rebaptisé il y a dix ans Global Mall at the Crossings.

“Les possibilités d’offre de services dans un établissement de cette taille sont infinies”, a annoncé en mars le Dr Jeff Balser, PDG du centre médical. Ce dont les systèmes de santé des grandes villes ont le plus besoin, c’est d’une chose dont les centres commerciaux disposent en abondance : de l’espace et un parking. Ils sont pratiques pour les patients et les praticiens, et coûtent moins cher que l’extension d’un campus hospitalier existant.

D’après une base de données tenue par Ellen Dunham-Jones, professeur d’urbanisme à Georgia Tech, 32 centres commerciaux fermés abritent des services de soins de santé dans au moins une partie de leur empreinte. L’un des premiers fut le Jackson Medical Mall dans le Mississippi, fondé par le Dr Aaron Shirley en 1996. Près d’un tiers de ces transformations médicales ont été annoncées depuis le début de la pandémie de covid-19.

Les ajouts les plus récents comprennent le Capital Hill Mall à Helena, Montana, où Benefis Health System construit une clinique de soins primaires et de spécialités de 60 000 pieds carrés sur une partie du site de 13 acres qui a été rasé en 2019. À Alexandria, en Virginie, Inova Health System fait partie d’un développement à usage mixte d’un milliard de dollars sur le site du Landmark Mall, qui comprend des plans pour un hôpital à service complet et un centre de traumatologie.

Les fermetures imposées par le covid – qu’elles soient obligatoires ou volontaires – ont poussé à la faillite de nombreux détaillants déjà au bord du gouffre. Mais la réutilisation des espaces commerciaux par la médecine est plus qu’un simple opportunisme pandémique, selon un article paru en novembre dans la Harvard Business Review. Les trois auteurs suggèrent que l’essor de la télémédecine et la tendance continue aux procédures ambulatoires feront des centres commerciaux des lieux de plus en plus attrayants pour les soins de santé.

Cette proposition est également intéressante pour les investisseurs en immobilier commercial, d’autant plus que les propriétaires de centres commerciaux sont en difficulté. Quelques-uns ont fait faillite pendant la pandémie. Tous les propriétaires de centres commerciaux sont maintenant à la recherche de possibilités d’utilisation mixte, a déclaré Ginger Davis de Trademark Properties à Charleston, en Caroline du Sud.

En 2017, sa société a commencé à redévelopper le Citadel Mall, dont le locataire principal est désormais l’Université médicale de Caroline du Sud. Les cliniques et les centres de chirurgie sont installés dans l’ancien grand magasin J.C. Penney.

“En ce moment, ils font de la chirurgie là où les gens avaient l’habitude d’acheter des draps et des serviettes”, a déclaré Davis.

Dans de nombreux cas, la transition vers la médecine est destinée à compléter ce qui reste du commerce de détail. Au Citadel Mall, un conjoint dont le partenaire subit une chirurgie ambulatoire doit rester sur place. Mais le fait de naviguer sur Target, selon M. Davis, compte toujours comme un séjour sur place.

“Nous pensons que ce modèle peut fonctionner dans des communautés à travers le pays qui se battent avec des centres commerciaux similaires qui ne sont pas performants “, a-t-elle déclaré.

Depuis 2009, Vanderbilt Health a ajouté 22 cliniques spécialisées à près d’un demi-million de pieds carrés de One Hundred Oaks, un centre commercial qui appartient toujours à des investisseurs. Le centre commercial conserve des détaillants à grande surface au rez-de-chaussée, mais l’intérieur du centre commercial est maintenant pratiquement entièrement médicalisé.

Dans certains de ces accords, comme ceux concernant les centres commerciaux Landmark d’Alexandrie et Hickory Hollow de Nashville, le gouvernement local a acheté la propriété du centre commercial que le système hospitalier loue, de sorte que ces parties ne génèrent plus de taxes foncières.

Certains centres commerciaux en difficulté, comme Hickory Hollow à Nashville, sont situés dans des quartiers diversifiés qui ont besoin d’un meilleur accès aux services de santé. Les codes ZIP environnants présentaient les taux les plus élevés d’infections au covidium de Nashville au début de la pandémie et ils ont certains des taux les plus bas de visites de soins primaires, selon les données d’enquête de l’organisation à but non lucratif NashvilleHealth.

Les emplacements des centres commerciaux restent souhaitables. Nombre d’entre eux sont encore plus proches des populations denses et des autoroutes que lorsqu’ils ont été construits il y a près de 50 ans, avant que les banlieues environnantes ne se développent.

Lorsque Jennifer Johnson, retraitée, a déménagé à Nashville pour se rapprocher de son petit-fils, sa famille l’a prévenue de ne pas consulter un médecin sur le campus principal de Vanderbilt, qui est en perpétuelle construction. Elle a rapidement compris pourquoi.

“C’est un zoo”, dit-elle. “D’abord, vous devez traverser le labyrinthe du parking, qui est en construction. Ensuite, vous essayez detrouver quel ascenseur vous allez prendre, à quel étage vous allez arriver.”

À One Hundred Oaks, dit-elle, “vous pouvez monter directement dans l’escalator et descendre directement dans le hall – facile comme bonjour”.

Malgré la taille et l’âge de nombreux centres commerciaux, il est assez facile de s’y retrouver par rapport à de nombreux hôpitaux. À Charleston, le Citadel Mall utilise un métrage de style football marqué au sol pour aider les patients à trouver la bonne clinique (un détail sur lequel son propriétaire a insisté et qu’il a surnommé la “sauce secrète”).

En revanche, de nombreux campus hospitaliers confondent les patients. Le site principal de Vanderbilt dans le quartier West End de Nashville a été agrandi deux douzaines de fois depuis la construction du premier bâtiment en 1925.

“La plupart de ces hôpitaux se trouvent dans des zones où il n’y a tout simplement pas de place pour s’agrandir. Et si vous le faites, c’est tellement cher”, a déclaré Andrew McDonald, un ancien administrateur d’hôpital qui dirige le conseil en soins de santé pour la société de comptabilité et de conseil LBMC. “Ces bâtiments sont vieux. Ils sont vétustes. Ils sont très coûteux à entretenir.”

Les centres commerciaux sont un bon choix, du moins pour les grands systèmes de santé, selon M. McDonald. Ils peuvent essentiellement déplacer tout ce qui n’est pas la salle d’urgence et l’unité de soins intensifs – y compris les centres de chirurgie et d’imagerie – et les garder groupés. Alors que les cabinets médicaux sont souvent dispersés dans un district hospitalier, dans un centre commercial, si quelqu’un a besoin d’une IRM, elle se trouve juste après l’aire de restauration, sous le même toit tentaculaire.

“Cela crée simplement un flux beaucoup plus efficace pour le patient qui passe par le système de soins de santé avec n’importe quelle infirmité qu’il peut avoir”, a déclaré McDonald.

La rénovation de l’ancien centre commercial Hickory Hollow par Vanderbilt créera également une filière d’emploi pour les techniciens médicaux du Nashville State Community College, qui a déjà un emplacement dans ce qui était auparavant un grand magasin Dillard.

Le centre commercial est pratiquement vide depuis des années, ce qui n’a aucun sens pour Ricky Grigsby, un habitant du quartier. La zone qui l’entoure est par ailleurs en plein essor.

“Quelqu’un doit faire quelque chose avec ça”, a-t-il dit. “Ça pourrait créer des emplois pour quelqu’un.”

Grigsby vient de prendre sa retraite de Vanderbilt après une carrière passée à gérer des instruments chirurgicaux pour des salles d’opération très fréquentées sur le campus principal. Aujourd’hui, il est un patient comme tout le monde, à la recherche d’un lieu plus pratique pour recevoir des soins.

Le regroupement des soins dans les centres commerciaux de banlieue est également logique en raison de la démographie environnante, a déclaré Mme Dunham-Jones. Ces zones ne sont plus remplies principalement de jeunes familles, qui ont d’abord afflué vers les quartiers et les centres commerciaux construits dans les années 1970.

“Les adultes sont toujours dans les banlieues, mais les enfants ont grandi depuis longtemps”, a déclaré M. Dunham-Jones. Et maintenant, les parents vieillissants qui restent sont “de gros consommateurs de soins de santé”.

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