Cette histoire est publiée en partenariat avec le Reno Gazette-Journal, avec le soutien de The Water Desk, une initiative de journalisme indépendant basée au Centre de journalisme environnemental de l’Université du Colorado à Boulder.
Au cours des deux premières décennies du 21e siècle, même une sécheresse unique en un millénaire n’a pas pu dissuader les promoteurs immobiliers de construire de vastes étendues de banlieue sur les bords sauvages des villes de l’ouest des États-Unis. Mais en 2021, un bilan est apparu à l’horizon. Le fleuve Colorado a atteint des niveaux historiquement bas, les pluies hivernales ne sont jamais arrivées et les communautés de la Californie au Texas ont vu leurs puits d’eau souterraine s’assécher après des décennies de surutilisation.
Les responsables occidentaux avaient rarement laissé les questions sur la disponibilité de l’eau entraver la croissance démographique, mais soudain, ils semblaient n’avoir plus d’autre choix. Confrontés à une pénurie sans précédent, de nombreux gouvernements locaux ont tenté de freiner les nouveaux développements. Une petite ville de l’Utah a interrompu tous les nouveaux permis de logement, craignant que davantage de maisons sapent une rivière locale. Une banlieue de Colorado Springs, dans le Colorado, a déclaré aux développeurs qu’elle ne pouvait plus permettre à de nouvelles subdivisions de se connecter au système d’eau de la ville. Plus important encore, l’État de l’Arizona a pratiquement suspendu les nouveaux logements dans certaines banlieues de Phoenix, invoquant une pénurie d’eau souterraine.
Ce pivot vers la conservation était une mauvaise nouvelle pour DR Horton, la plus grande entreprise de construction résidentielle du pays. Stimulé par la demande induite par la pandémie de logements spacieux et bon marché dans tout l’Ouest, Horton a rapporté 6 milliards de dollars en construisant plus de 80 000 maisons l’année dernière seulement. L’entreprise avait longtemps pu supposer que si elle construisait un développement, quelqu’un d’autre lui fournirait de l’eau – généralement un gouvernement local désireux de recettes fiscales. Tout d’un coup, Horton a dû trouver l’eau elle-même.
Heureusement, il y avait un tiers qui pouvait aider.
En avril de l’année dernière, Horton a acquis Vidler Water Company, une petite entreprise dont une douzaine d’employés travaillaient dans un modeste parc de bureaux faux méditerranéen à Carson City, Nevada. Bien que les revenus annuels de Vidler représentaient moins d’un dixième de pour cent de ceux de Horton, le titan de l’immobilier a dépensé beaucoup d’argent pour le récupérer : le prix de l’acquisition était de 291 millions de dollars.
Bureaux de Vidler Water Company à Carson City, Nevada. Le constructeur de maisons DR Horton a acheté l’entreprise l’année dernière pour près de 300 millions de dollars. Grist / Mikayla Whitmore
Vidler est une entreprise atypique. Il ne fournit pas d’eau aux gens et ne possède pas non plus d’installations de traitement ou de dessalement de l’eau. Au lieu de cela, l’entreprise fonctionne comme un courtier pour les droits d’eau, trouvant de l’eau inexploitée dans les communautés rurales et la commercialisant auprès des promoteurs et des entreprises dans les villes et les banlieues à croissance rapide. Pendant 20 ans, la société a acheté des terres agricoles isolées et foré des puits dans des vallées arides pour amasser un énorme portefeuille privé d’eau, puis a gagné des dizaines de millions de dollars en vendant ce portefeuille un morceau à la fois.
Ce type d’entreprise implique inévitablement des conjectures, et souvent ces conjectures ressemblent à de la spéculation immobilière classique : vous pouvez gagner de l’argent en apportant de l’eau là où les gens en veulent déjà, mais vous pouvez gagner encore plus d’argent en l’apportant là où les gens voudront cela à l’avenir. C’est exactement ce que Vidler a essayé de faire, et cela a conduit les critiques de l’entreprise à soutenir que son modèle commercial viole l’esprit anti-spéculation de la loi occidentale sur l’eau.
En effet, les soupçons selon lesquels Vidler profite d’une ressource publique vulnérable ont fait de l’entreprise plus que sa part d’ennemis au fil des ans : de hauts fonctionnaires ont été mis au pilori dans les salles d’audience et menacés par des résidents ruraux, et un premier dirigeant a dû sauter par la fenêtre pour échapper à une foule en colère lors d’une réunion publique.
L’achat de Vidler par Horton n’a pas de véritable précédent, mais c’est une indication claire de la direction que prend l’Occident. La région a connu une croissance deux fois plus rapide que le reste des États-Unis depuis les années 1950, et des constructeurs nationaux comme Horton comptent sur elle pour alimenter leurs futurs bénéfices. Si ces entreprises veulent tirer parti de la migration vers les banlieues en plein essor de Phoenix et de Las Vegas, elles devront trouver de nouveaux approvisionnements en eau créatifs qui leur permettront de continuer à construire même si les régulateurs tentent de réprimer une croissance non durable.
Un lotissement DR Horton dans la banlieue nord de Reno, Nevada. Vidler possède un pipeline qui amènera bientôt les eaux souterraines dans la région en pleine croissance. Grist / Mikayla Whitmore
À cet égard, Vidler est un pionnier. L’entreprise a été la première en Occident à créer un modèle commercial basé sur la recherche et le renversement de l’eau. Au cours des dernières années, une nouvelle génération de nouveaux arrivants a cherché à imiter ce modèle, en achetant des droits d’eau dans les zones rurales et en les commercialisant auprès des promoteurs et des banlieues qui en ont besoin pour leur croissance future. Ces sociétés comprennent Water Asset Management, qui a acheté des terres agricoles dans le Colorado pour garantir les droits d’utilisation de l’eau, et la société d’investissement Greenstone, qui a organisé un accord unique en son genre pour déplacer l’eau du fleuve Colorado des fermes de l’ouest de l’Arizona vers une ville. près de Phénix. Les deux sociétés comptent d’anciens dirigeants de Vidler à des postes de direction.
Vidler se tient toujours en tête du peloton, puisant de l’eau dans des aquifères difficiles à atteindre et poursuivant des poursuites agressives pour faire avancer les nouvelles constructions. Si les tactiques de l’entreprise deviennent plus courantes, les effets seront considérables – non seulement les zones rurales et les écosystèmes désertiques pourraient voir leur précieuse eau siphonnée, mais des milliers de personnes achèteront et occuperont des maisons alimentées par des sources d’eau qui pourraient s’avérer être non fiable. Une partie importante de la stratégie de Vidler a consisté à pomper l’eau de petits aquifères souterrains, en pressant chaque goutte disponible des banques d’eau finies qui pourraient un jour s’assécher, d’autant plus que le changement climatique contribue à l’aridification à long terme de l’Occident.
Kevin Brown est le directeur d’un service d’eau dans la ville de Mesquite, dans le sud du Nevada, où Vidler essaie depuis des années de construire un pipeline qui pourrait apporter de l’eau nouvelle à la ville. La société a proposé d’exploiter un aquifère vierge et d’utiliser l’eau pour alimenter de nouveaux lotissements en périphérie de la ville, mais Brown doute que le pipeline soit une bonne idée. Au lieu de cela, il s’est concentré sur la réduction de la consommation d’eau dans la ville et sur le recyclage de l’eau là où il le pouvait.
Terrain vacant dans le comté de Lincoln, Nevada, près de la ville de Mesquite. Vidler possède un vaste portefeuille d’actifs hydrauliques dans la région qui pourraient permettre un développement ultérieur. Grist / Mikayla Whitmore
“Dans le monde dans lequel nous vivons et sur le marché dans lequel nous vivons, si vous y mettez suffisamment d’argent, quelqu’un y parviendra”, a déclaré Brown à Grist. “Si ces promoteurs ne construisent pas de maisons, alors ils font faillite. Mais à un moment donné, quelqu’un doit dire:” Vous savez quoi, nous ne pouvons plus grandir. Ce n’est pas durable. “”
Dans la plupart des États occidentaux, l’eau est un bien public, quel que soit le territoire sur lequel elle coule ou sous laquelle elle se trouve. Les entités privées ne peuvent détenir que droite utiliser cette eau dans un but précis. Les particuliers et les entreprises peuvent demander à utiliser n’importe quelle source d’eau non réclamée, mais ils doivent convaincre le gouvernement de l’État qu’ils prévoient d’utiliser l’eau à des fins productives. De la même manière, les propriétaires peuvent vendre ou louer mutuellement leurs droits d’eau existants tant que les acheteurs continuent d’utiliser l’eau pour quelque chose.
Une gouttière près d’un lotissement DR Horton au nord de Reno, Nevada. Vidler est la première entreprise à faire des affaires en achetant et en vendant des droits d’eau pour des projets comme ceux-ci. Grist / Mikayla Whitmore
Dans cet arrangement, la nouvelle race de courtiers en eau a trouvé une opportunité d’accumuler des actifs et de générer des profits. Mais la loi les oblige à faire preuve de prudence.
Au tournant du 20e siècle, un dirigeant de Transcontinental Mining nommé Rees Vidler a tenté de creuser un tunnel au cœur des Rocheuses du Colorado. Il était censé relier les villes de montagne riches en minéraux autour de Breckenridge à la jeune région métropolitaine de Denver, mais Vidler n’a jamais achevé le projet. Le puits est resté inutilisé jusqu’à ce qu’un ingénieur l’achète dans les années 1950 et le réutilise pour déplacer de l’eau plutôt que du minerai. Il a acquis les droits sur l’eau de la rivière du côté Breckinridge du tunnel, a construit une conduite d’eau à travers le puits et a proposé de vendre l’eau de la rivière aux habitants des villes à croissance rapide autour de Denver. L’ingénieur n’avait pas d’acheteurs confirmés pour l’eau, mais il pouvait la stocker dans un réservoir jusqu’à ce qu’il fasse une vente.
En 1979, la Cour suprême du Colorado a porté un coup à ce régime. Un juge a statué que les achats d’eau de l’ingénieur n’étaient «fondés sur aucun intérêt autre que le désir d’obtenir de l’eau à vendre». Si le Colorado autorisait de tels achats, cela « encouragerait ceux qui disposent de vastes ressources monétaires à monopoliser [water] pour un profit personnel plutôt que pour un usage bénéfique », a écrit le tribunal. En d’autres termes, spéculer sur l’eau était inacceptable. Les juges d’autres États ont rapidement adopté des décisions similaires, créant un précédent que certains juristes ont appelé « la doctrine Vidler ».
Environ 15 ans plus tard, le tunnel de Vidler et ses droits d’eau sont tombés en possession d’un certain John Hart, un financier cape et cape qui commençait une vague de rachat d’entreprise de plusieurs décennies. Hart et son partenaire commercial venaient de reprendre la Physicians Insurance Company of Ohio, ou PICO. Ils ont transformé la compagnie d’assurance moribonde du Midwest en une société faîtière pour acheter et retourner des actifs en difficulté, y compris un opérateur ferroviaire suisse, une compagnie pétrolière australienne, un million d’acres de terres rurales au Nevada et une installation de broyage de graines de canola.
L’histoire du tunnel de Vidler a donné une idée à Hart. Il vivait près de San Diego, qui dépend en partie du fleuve Colorado, et il pouvait voir que l’eau ne ferait que gagner en valeur dans la région, surtout si l’immobilier continuait à prospérer. De nombreux agriculteurs qui avaient connu des moments difficiles vendaient leurs terres irriguées à des promoteurs, qui réutilisaient l’eau d’irrigation pour approvisionner de nouvelles maisons et des terrains de golf. Hart voulait profiter de cette lente transition loin de l’agriculture, et il pensait voir un moyen de le faire : acheter des droits d’eau dans les États les plus secs, attendre que les droits augmentent en valeur et les revendre plus tard aux développeurs qui en avaient besoin. eux pour de nouveaux logements. Tant que la population de l’Ouest continuerait d’augmenter, le prix de l’eau augmenterait également – et avec lui les bénéfices d’investissement de PICO.
En agissant comme courtier des droits sur l’eau, la filiale de PICO que Hart appelait Vidler Water Company pouvait contourner la doctrine anti-spéculation invoquée en son nom même. L’ingénieur du tunnel avait cherché à conserver ses droits sur l’eau et à gagner de l’argent en vendant de l’eau aux personnes qui en avaient besoin. Vidler se contenterait d’acheter et de vendre les droits d’eau eux-mêmes. Cela équivalait à une forme élégante d’arbitrage : si un droit à l’eau valait plus pour un promoteur que pour un agriculteur, Vidler pouvait tirer profit d’un renversement du droit du second vers le premier.
L’eau tombe d’une gouttière à un développement DR Horton près de Reno, Nevada. La plupart des États occidentaux ont des restrictions strictes sur qui peut acheter et vendre de l’eau. Grist / Mikayla Whitmore
Le seul problème était que Hart ne connaissait pas grand-chose aux moindres détails de la loi sur l’eau, et il en savait encore moins sur la science de l’hydrologie. Pour que son plan fonctionne, il devait trouver quelqu’un qui pouvait gérer les deux. Cette personne était Dorothy Timian-Palmer, une ingénieure qui avait été directrice des services publics municipaux de Carson City pendant environ une décennie avant que Hart ne la braconne en 1997. Timian-Palmer a refusé de parler avec Grist, mais plusieurs sources qui ont travaillé avec et contre Vidler l’ont décrite comme l’un des plus grands experts de l’eau du pays.
“Elle est la personne la mieux informée sur l’eau dans le pays”, a insisté Hart dans une interview. Il a rappelé comment lui et Timian-Palmer avaient l’habitude d’assister à des conférences sur l’investissement où un public sceptique entendait le légendaire magnat du pétrole T. Boone Pickens parler en termes vagues et confus de ses investissements dans l’eau. Mais lorsque Timian-Palmer est montée sur scène, s’est présentée comme ingénieure des eaux et a commencé à raconter des faits sur l’hydrologie et l’hydraulique, tous les participants se sont ragaillardis et ont commencé à prendre des notes.
“Elle est très intelligente, très astucieuse et très dure”, a déclaré Paul Hultin, un avocat quia poursuivi Vidler pour l’un de ses projets ultérieurs au Nouveau-Mexique.
Armés d’une injection d’argent de PICO, Timian-Palmer et un petit groupe d’avocats et d’ingénieurs basés au Nevada se sont mis à renverser la vapeur. Ils ont acheté des droits agricoles sur l’eau le long d’une rivière du Colorado et les ont vendus à des promoteurs de la région de Denver. Ils ont acheté des dizaines de milliers d’acres de terres agricoles et d’élevage en Arizona, en Idaho, au Nevada et au Nouveau-Mexique et ont vendu les droits d’eau aux services publics urbains, les ont loués aux agriculteurs ou ont vendu les terres à des promoteurs. Dans un cas, l’entreprise a réalisé un bénéfice quintuplé après six ans.
Grist / Jessie Blaeser
Lorsque les promoteurs voulaient utiliser l’eau qu’ils venaient d’acquérir sur d’anciennes terres agricoles, ils pouvaient mettre en jachère les champs irrigués et commencer à pomper de l’eau dans leurs lotissements et centrales électriques, alimentant ainsi l’expansion de logements. Marc Reisner, le journaliste qui a écrit que “l’eau monte vers l’argent” dans son livre fondateur Désert de Cadillac, a également rejoint Vidler pendant quelques années en tant que consultant politique à temps partiel, estimant que les projets de l’entreprise pourraient permettre la croissance tout en évitant la construction de nouveaux réservoirs et barrages nocifs.
Dans d’autres cas, Vidler a choisi de s’asseoir sur l’eau qu’elle a acquise jusqu’à ce que sa valeur augmente. En Californie et en Arizona, la société a acheté et stocké de l’eau dans ce qu’on appelle des “installations de stockage souterraines”, des aquifères artificiels qui servent de réservoirs souterrains. Les villes et les agriculteurs qui utilisent généralement ces types de banques d’eau essaient généralement d’accumuler de l’eau pour les utiliser pendant les années sèches, mais l’objectif de Vidler était de profiter de l’augmentation progressive des prix de l’eau.
Dans la vallée centrale de Californie, par exemple, la société a pris la propriété partielle d’un aquifère artificiel, puis a transféré sa part aux promoteurs immobiliers et aux services d’eau, gagnant 25 millions de dollars sur la transaction en quelques années seulement. Pendant ce temps, en Arizona, la société a construit sa propre grande installation de stockage à l’ouest de Phoenix et l’a remplie avec plus de 250 000 acres-pieds d’eau du fleuve Colorado. (Un acre-pied équivaut à environ 326 000 gallons, soit à peu près assez d’eau pour approvisionner deux maisons pendant un an.) Les dirigeants de Vidler ont écrit dans un état financier de 2004 que “la croissance continue des municipalités entourant Phoenix” et “le faible niveau du lac Mead”, le plus grand réservoir du fleuve Colorado, étaient tous deux “susceptibles d’augmenter la demande” d’eau.
Personne n’a jamais accusé l’entreprise d’avoir enfreint la loi avec ces transactions, mais sa stratégie s’est heurtée aux principes juridiques établis dans la décision de 1979 contre le projet initial du tunnel de Vidler. Pour que Vidler obtienne de nouveaux droits sur l’eau, il devait identifier une “utilisation bénéfique” pour chaque source d’eau qu’il voulait revendiquer. L’entreprise disait aux régulateurs de l’État qu’elle voulait utiliser chaque droit d’eau donné pour alimenter une centrale électrique, un développement de banlieue ou une ferme. Dans ses propres états financiers, cependant, l’entreprise a clairement indiqué que l’utilisation de l’eau n’était qu’accessoire à la mission de l’entreprise.
“Vidler cherche à acquérir des droits d’eau à des prix compatibles avec leur utilisation actuelle, dans l’attente d’une augmentation de la valeur si le droit d’eau peut être converti en une utilisation plus élevée”, a déclaré la société dans un rapport annuel de 2001. “La priorité de Vidler est de développer des flux de trésorerie récurrents à partir de ces actifs.”
Logement rural à Dayton, Nevada, à l’est de Carson City. Vidler possède des droits d’eau dans la région et a cherché à les commercialiser auprès des promoteurs. Grist / Mikayla WhitmoreKyle Roerink, un défenseur de la conservation de l’eau qui dirige le Great Basin Water Network à but non lucratif, a déclaré à Grist qu’il avait observé Vidler essayer de trouver des moyens de contourner la doctrine de “l’utilisation bénéfique” pendant près d’une décennie.
“C’est un modèle où vous essayez de tirer du sang, des profits et de l’eau de la pierre, et ils y sont plutôt parvenus”, a-t-il déclaré. “[They’re] repousser les frontières et tester les limites de ce que sont les principes fondamentaux du droit occidental de l’eau. C’est l’un des éléments les plus dangereux du capitalisme en jeu ici.”
En effet, la faible considération de Vidler pour les exigences d’utilisation bénéfique a parfois amené l’entreprise dans l’eau chaude. En 1999, Vidler a demandé aux autorités du Nevada l’autorisation de pomper environ 2 000 acres-pieds d’eau souterraine à Sandy Valley, une communauté isolée de caravanes et de tumbleweeds à environ une heure au sud-ouest de Las Vegas. Vidler a prétendu demander l’eau au nom d’une société immobilière à Primm, une ville-casino à la frontière californienne. Il a présenté un plan farfelu pour construire un pipeline qui déplacerait l’eau de Sandy Valley jusqu’à Primm à travers 25 miles de montagnes, permettant aux promoteurs de construire des logements et un parc à thème. Le gouvernement de l’État n’a accordé à Vidler qu’une partie des droits qu’il demandait, mais cela représentait presque autant d’eau que toute la ville de Sandy Valley utilisait à l’époque.
Une journée venteuse à Sandy Valley, dans le Nevada, une communauté rurale où Vidler a tenté en vain d’exporter de l’eau souterraine. Grist / Mikayla Whitmore
Grist / Mikayla Whitmore
Grist / Mikayla Whitmore
Lorsque les résidents de Sandy Valley ont entendu parler du projet, ils étaient furieux. L’aquifère de la région était déjà à découvert grâce à un certain nombre de fermes irriguées à proximité. Les résidents dépendaient des puits domestiques peu profonds pour leur eau, et ils étaient terrifiés à l’idée que ces puits s’assèchent si l’État laissait Vidler prendre sa part.
“Vidler est un mot de quatre lettres ici à Sandy Valley”, m’a dit Al Marquis lors de ma visite dans la ville en février. Avocat immobilier à la retraite qui a intenté une action en justice pour arrêter Vidler au nom de sa ville, Marquis est une personnalité par excellence de Sandy Valley: il porte un chapeau de dix gallons, pilote des avions amateurs et écrit des livres de ce qu’il appelle “poésie de cow-boy”. Il a rappelé qu’un représentant de Vidler qui s’était présenté à une réunion publique sur la demande s’était retrouvé accueilli par des cris et des menaces de mort de la part d’habitants en colère, qui lui rappelaient sans équivoque que presque tout le monde dans la vallée possédait une arme à feu.
En 2006, un juge a annulé la décision du gouvernement de l’État d’accorder la demande de Vidler, jugeant que l’entreprise n’avait pas prouvé qu’elle pouvait utiliser l’eau de Sandy Valley à des fins bénéfiques. Vidler a affirmé que la société immobilière Primm avait besoin d’eau pour construire des appartements et un parc à thème, mais la société n’a pas pu démontrer que ce développement allait vraiment se produire – la principale preuve dont elle disposait était une liste de souhaits d’une page rédigée par la société immobilière elle-même. En l’absence d’une utilisation bénéfique claire, a écrit le juge, Vidler n’avait aucun droit sur l’eau de Sandy Valley et l’État avait commis une erreur en autorisant l’entreprise à pomper.
Une propriété à Sandy Valley, Nevada. Les habitants ont protesté contre les tentatives de Vidler de pomper les eaux souterraines de la région, et un tribunal a par la suite bloqué le projet de l’entreprise. Grist / Mikayla Whitmore
“Il me semble que la société a été créée dans le seul but de spéculer et de thésauriser une ressource publique”, a déclaré Marquis à Grist. Il a émis l’hypothèse que Vidler n’avait jamais voulu de l’eau pour Primm, et qu’il voulait simplement la donner à quelqu’un d’autre plus tard. “Je dois leur donner du crédit, en ce sens qu’ils ont eu de la prévoyance.”
Timian-Palmer et ses collègues dirigeants ont vu que l’Ouest n’avait pas assez d’eau, et ils savaient que c’était une bonne nouvelle pour Vidler : à mesure que la sécheresse empirait, les actifs de l’entreprise ne feraient que gagner en valeur.
Alors que le marché du logement du pays explosait au début des années 2000, Vidler a évolué. Au lieu de se contenter d’acheter et de vendre des droits d’eau déjà utilisés, la société a commencé à rechercher des eaux souterraines non réclamées dans des régions reculées du Nevada. Il a foré de nouveaux puits pour amener cette eau à la surface, construit de nouvelles infrastructures pour la déplacer vers les grandes villes comme Reno et Las Vegas, et l’a commercialisée auprès des promoteurs et des services publics. Si Vidler pouvait vendre une nouvelle source d’eau à un prix supérieur au coût de développement et de transport de l’eau, l’entreprise réaliserait des bénéfices.
“Il semblait y avoir un vide en termes de développement de nouveaux approvisionnements en eau”, a déclaré Hart, expliquant l’opportunité. “Les gouvernements n’aiment pas vraiment dépenser de l’argent pour les futurs citoyens ou les futurs résidents, et les développeurs ne veulent pas courir le risque initial de devoir développer de l’eau pour des projets quelque part sur la route.”
Dans le même temps, les principales sources d’eau comme le fleuve Colorado montraient des signes de vulnérabilité alors que la région entrait dans sa méga-sécheresse actuelle alimentée par le climat, rendant plus urgente la recherche d’eau inexploitée. Cela pourrait prendre des années pour obtenir l’approbation réglementaire pour le nouveau pompage des eaux souterraines et encore plus pour construire des infrastructures pour déplacer cette eau. Hart et Timian-Palmer étaient parmi les seules personnes en Occident à disposer du capital et de l’expertise nécessaires pour poursuivre ce type de projet.
La première grande expérience de l’entreprise a été un partenariat public-privé avec un immense comté rural à environ une heure au nord de Vegas. Le comté de Lincoln est l’un des comtés les moins peuplés du pays – sa population de 4 500 habitants occupe une superficie plus grande que le Massachusetts – mais il se vantait également d’un trésor d’eaux souterraines inexploitées, dont la plupart n’avaient jamais essayé d’utiliser. Cette eau se trouve dans certains des aquifères les moins profonds et les plus éloignés de l’État, où elle s’est accumulée pendant des milliers d’années sous des vallées d’un blanc crayeux.
Un panneau marque la frontière du comté de Lincoln, dans le Nevada, où Vidler possède un énorme trésor de droits inexploités sur les eaux souterraines. Grist / Mikayla Whitmore
À la fin des années 1980, le puissant service d’eau de Las Vegas a déposé des demandes pour la quasi-totalité de l’eau inutilisée du comté de Lincoln, soit plus de 100 000 acres-pieds au total, et a proposé de construire un pipeline qui pourrait l’amener à Sin City. Les responsables du comté de Lincoln essayaient toujours de repousser la grande ville lorsque Vidler s’est présenté et a proposé d’agir en tant que chevalier blanc. La société a déclaré qu’elle investirait des millions de dollars pour trouver et pomper les ressources en eaux souterraines du comté tout en protégeant ces ressources de Las Vegas. En échange, la société obtiendrait la moitié du produit de toute eau vendue par le comté.
Selon à qui vous demandez, c’était soit une aubaine pour un comté rural appauvri, soit une prise de contrôle par une entreprise d’une ressource publique. Wade Poulsen, l’employé du comté qui dirige le partenariat de l’eau, a déclaré à Grist que Vidler avait été “fantastique” et a affirmé que le comté “ne serait nulle part sans eux”. Mais les défenseurs de l’environnement affirment que Vidler exploitait les ressources du comté de Lincoln à des fins lucratives.
“Vidler a transformé le comté de Lincoln en une colonie aquatique”, a déclaré Patrick Donnelly, un biologiste de la conservation du Center for Biological Diversity à but non lucratif qui a plaidé contre l’utilisation des eaux souterraines au Nevada. “Ils possèdent de l’eau sérieuse là-bas, et il y a cette idéologie du” Cette eau existe pour que nous en profitions économiquement. “”
Un terrain de golf à Mesquite, Nevada. Vidler et le comté de Lincoln ont cherché à utiliser les droits d’eau du comté pour construire de nouvelles communautés de banlieue. Grist / Mikayla Whitmore
La thèse commerciale du partenariat Lincoln-Vidler était basée sur l’hypothèse que la croissance de Las Vegas s’étendrait un jour si loin qu’elle franchirait la frontière dans le comté de Lincoln, à plus de 50 miles du centre-ville de la ville. Dans les beaux jours du boom immobilier du début des années 2000, cela semblait être une possibilité réelle ; un certain nombre de promoteurs immobiliers avaient jalonné des projets de logement qui pourraient utiliser l’eau du comté de Lincoln.
Le chef d’entre eux était Harvey Whittemore, un ami de feu le sénateur Harry Reid et puissant lobbyiste du casino, qui a accepté d’acheter 1 000 acres-pieds de droits d’eau à Vidler en 2005. Avant d’aller en prison pour violation du financement de la campagne en 2014, Whittemore a passé plus d’une décennie à essayer de construire un mégadéveloppement appelé Coyote Springs dans le comté de Lincoln, le présentant comme une métropole désertique qui contiendrait un jour 160 000 maisons.
L’autoroute 93 près de Coyote Springs, Nevada, où le lobbyiste du casino Harvey Whittemore a tenté d’utiliser l’eau de Vidler pour construire une immense ville désertique. Grist / Mikayla Whitmore
Il a réussi à construire un terrain de golf sur le site de développement, mais une bataille réglementaire a par la suite fait dérailler le projet et Whittemore n’a jamais utilisé l’eau de Vidler. Le green de Whittemore, qui a été conçu par la légende du golf Jack Nicklaus, se dresse toujours seul sur une autoroute vide du désert, flanqué d’un panneau massif annonçant le futur site de Coyote Springs, qu’une autre entreprise tente toujours de faire avancer. Un habitat de tortue se trouve à quelques mètres.
“Ils ont dit au début qu’ils allaient fournir de l’eau à tout le monde, mais les seules personnes qui [the Lincoln County partnership] jamais réellement essayé de développer de l’eau pour étaient [real estate developers]”, a déclaré Louis Benezet, un résident de longue date du comté. Il a déclaré que le district de l’eau avait initialement discuté de projets agricoles et d’opportunités de croissance dans les petites villes du comté, qui étaient plus attrayantes pour les résidents du comté, mais s’est ensuite concentré sur l’exportation d’eau vers Vegas.
Grist / Mikayla Whitmore
Nouvelles maisons en construction à Mesquite, Nevada. Grist / Mikayla Whitmore
Grist / Mikayla Whitmore
Les futurs constructeurs de la région devront probablement acquérir des droits d’eau auprès de Vidler. Grist / Mikayla Whitmore
Grist / Mikayla Whitmore
Timian-Palmer a également poursuivi une stratégie similaire dans la région à croissance rapide de Reno au début des années 2000, ciblant une propriété appelée Fish Springs Ranch à environ une heure au nord de la ville. Le terrain sous le ranch contenait suffisamment d’eau souterraine pour des milliers de maisons, et les responsables de la région de Reno l’avaient longtemps considéré comme une source d’eau qui pourrait réduire la dépendance de la ville à la rivière Truckee, qui s’écoule du lac Tahoe. Au lieu de demander au service public local de participer aux coûts, comme l’avaient fait d’anciens entrepreneurs, Vidler a utilisé des capitaux privés pour faire avancer le projet. La société a construit un pipeline qui serpentait à travers 28 miles de terrain vallonné, se terminant par un groupe de vallées qui étaient prêtes pour une construction future.
C’était une transaction que seul Timian-Palmer aurait pu gérer, et qui a démontré l’influence de Vidler sur les problèmes d’eau : obtenir l’autorisation de construire le projet a nécessité la réalisation de plusieurs examens environnementaux fédéraux, l’apaisement des responsables dans plusieurs États, la négociation avec la tribu voisine de Pyramid Lake Paiute, et l’adoption d’un projet de loi pour ratifier les détails au Congrès. Même après avoir dépensé près de 100 millions de dollars pour autoriser et construire le projet, Vidler pouvait encore tirer profit de la vente de l’eau aux promoteurs de la banlieue de Reno – il n’y avait presque pas de sources d’eau alternatives dans les vallées au nord de Reno, donc Vidler pourrait régler le prix.
Hélas, Hart et Timian-Palmer ont eu un timing terrible. Alors que les projets de la société à Reno et Vegas semblaient décoller, le marché immobilier américain a commencé à vaciller, entraîné par une vague de saisies au Nevada et dans d’autres États occidentaux. Lorsque le marché s’est effondré, les constructeurs et les promoteurs ont mis fin à tous leurs projets de développement de banlieue, vendu leurs terrains et annulé leurs accords d’achat d’eau à Vidler. L’entreprise avait remué ciel et terre pour sécuriser l’eau pour la croissance future du Nevada, mais cette croissance a semblé s’évaporer du jour au lendemain.
“Lorsque Vidler a commencé la construction du projet de pipeline, essentiellement, toute l’eau était réservée”, a déclaré John Enloe, un responsable du service des eaux qui dessert la région de Reno. Enloe a travaillé avec Vidler sur le projet de pipeline. “Au moment où la construction a été achevée, la Grande Récession a frappé et tout le monde a reculé. Il n’y avait tout simplement plus besoin d’eau.”
Terrain non bâti dans le comté de Lincoln, Nevada. La Grande Récession a frappé juste au moment où les projets de Vidler touchaient à leur fin et la construction au Nevada s’est arrêtée. Grist / Mikayla Whitmore
Alors même que le marché du logement commençait à rebondir après la Grande Récession, Vidler passa une grande partie de la décennie suivante à se heurter à un problème très simple : l’entreprise avait dépensé des millions de dollars pour développer de nouvelles ressources en eau dans l’Ouest, payant pour forer des puits d’essai et remplir de longues demandes de droits d’eau auprès du gouvernement de l’État, mais il n’a pas pu trouver d’acheteurs pour toute la nouvelle eau qu’il avait développée.
C’était en partie parce que les régulateurs avaient commencé à remettre en question la logique de la croissance. Au moment où le marché immobilier occidental a repris vie à la fin des années 2010, la méga-sécheresse qui a saisi la région était bien dans sa deuxième décennie. Les principaux réservoirs de la Sierra Nevada et du fleuve Colorado atteignaient leur niveau le plus bas et de nombreuses communautés rurales commençaient à voir leurs puits s’assécher. Cette pénurie avait commencé à alimenter de nouvelles inquiétudes concernant la dépendance excessive à l’égard des eaux souterraines, et Vidler s’est rapidement retrouvé confronté à une nouvelle opposition de la part des tribunaux et des régulateurs.
En signe de son engagement à aider au développement, Vidler a riposté contre ces restrictions avec vengeance, plaidant et faisant pression pour que ses projets puissent aller de l’avant.
De nouvelles maisons à un développement DR Horton au nord de Reno, Nevada. Vidler s’est battu devant les tribunaux pour que de nouveaux logements puissent être construits dans les zones sèches. Grist / Mikayla Whitmore
Un cas au Nouveau-Mexique a démontré à quel point l’entreprise pouvait être agressive pour récupérer de l’eau. Au début des années 2000, alors que Vidler cherchait à s’étendre dans l’État, Timian-Palmer s’est connecté avec un éleveur nommé Rob Gately. Gately possédait un grand terrain dans les montagnes à l’est d’Albuquerque et cherchait à construire un grand développement de banlieue sur la parcelle vide. La région était loin d’être un domaine immobilier de premier ordre : elle comptait quelques dizaines de maisons dispersées sur une étendue de désert balayé par le vent, mais rien d’autre en termes de commerce. Au moins un autre développement proposé avait déjà échoué. Même ainsi, Vidler a proposé d’aider Gately à sécuriser l’eau. Il a demandé au gouvernement de l’État du Nouveau-Mexique l’autorisation de pomper 700 acres-pieds d’eau de l’aquifère de la région, dépensant près de 6 millions de dollars au cours du processus de demande.
Mais les propres modèles de Vidler ont montré que l’utilisation de l’eau du nouveau développement entraînerait une baisse des niveaux d’eau dans l’aquifère, mettant en danger les puits résidentiels. “Les gens ont déjà des problèmes d’eau, et c’est bien connu ici”, a déclaré Joanne Hilton, une hydrologue qui vit dans la zone autour du site de développement proposé et qui dépend d’un puits domestique.
En 2017, les habitants avaient poursuivi Vidler en justice pour tenter d’arrêter le projet. Plusieurs dirigeants clés ont dû prendre position, dont Timian-Palmer et son bras droit de longue date, le vice-président exécutif Steve Hartman. Au cours d’une série de dépositions irritées, il est apparu que Vidler semblait étirer la vérité sur “l’utilisation bénéfique” qu’il prévoyait pour l’eau. La société a affirmé que Gately était le cerveau derrière le développement, mais la société holding du Montana qu’il utilisait pour le projet avait été dissoute et personne de Vidler ne semblait sûr de l’endroit où il était basé.
Au cours d’une déposition, l’avocat des habitants de la région a demandé à Hartman s’il pouvait fournir des détails sur la façon dont Vidler voulait utiliser l’eau. Quel type de développement Gately essayait-il de construire et de quelle quantité d’eau aurait-il besoin ? Hartman a eu du mal à répondre.
“Donc, en supposant que vous obteniez le permis et que l’affaire devienne définitive, à ce moment-là, vous et M. Gately allez vous asseoir et parler de la suite, n’est-ce pas?” demanda l’avocat.
“Oui”, a déclaré Hartman.
« Et à ce stade, vous n’avez aucune idée de ce que c’est ? demanda l’avocat.
“Je ne sais pas”, a répondu Hartman.
Deux ans plus tard, le tribunal a rejeté la demande de Vidler, jugeant que le projet aurait risqué de priver d’eau les résidents de la région et serait en conflit avec les objectifs de conservation de l’eau à l’échelle de l’État du Nouveau-Mexique.
Un tuyau de drainage près d’un développement DR Horton dans une zone de Reno où Vidler a des droits d’eau importants. La société est depuis longtemps un élément majeur de la politique de l’eau du Nevada. Grist / Mikayla Whitmore
Face à de tels obstacles, Vidler devait passer à l’attaque. La société a fait don de plus de 275 000 dollars aux candidats politiques du Nevada entre 2008 et 2022, augmentant ses contributions annuelles dans les années qui ont suivi la Grande Récession. Hartman est devenu un incontournable de la législature du Nevada, faisant pression sur des dizaines de factures d’eau, dont beaucoup concernaient des points obscurs de la loi sur l’eau. Au cours de la présente session législative, alors que la société se prépare à défendre ses intérêts liés à l’eau dans le comté de Lincoln, elle a engagé le premier cabinet de lobbying du Nevada, dont les autres clients incluent Amazon et Uber.
Ces dernières années, Timian-Palmer et Hartman ont tenté de tirer le meilleur parti des ressources en eau de Vidler partout où ils le pouvaient. Ils ont vendu une partie de leur eau en réserve de l’Arizona à un terrain de golf dans une banlieue de Phoenix, réalisant un bénéfice plus que triplé. Ils sont retournés à Sandy Valley en 2016 pour demander de l’eau sur une autre parcelle de terrain, pour rencontrer à nouveau des problèmes avec Marquis, qui a découvert que l’entreprise n’avait pas dit à un propriétaire foncier de la région qu’elle allait demander l’eau sous son atterrir. Dans le cadre d’un litige concernant le développement de Coyote Springs dans le comté de Lincoln, ils ont effectué des tests géologiques pour prouver qu’ils devraient être en mesure d’exploiter un aquifère que l’État avait jugé trop vulnérable, alléguant l’existence d’une faille souterraine qu’ils ont nommée “Dorothy’s Fault”, apparemment d’après Timian. -Palmer. Ils sont même allés jusqu’à exiger que le Nevada coupe les livraisons d’eau à une ville près d’un bassin où Vidler avait été empêché de pomper de l’eau, arguant que la ville ne devrait pas non plus utiliser l’eau.
“Ils s’engagent dans ces processus pour une raison et une seule, et c’est pour gagner un jour de l’argent”, a déclaré Roerink, le défenseur de la conservation de l’eau.
Un lotissement à Mesquite, Nevada, près de la frontière avec le comté de Lincoln. Les promoteurs et les constructeurs de maisons ont toujours été les meilleurs clients et alliés de Vidler. Grist / Mikayla Whitmore
Ni Vidler ni le DR Horton n’ont répondu aux nombreuses demandes de commentaires sur cette histoire. Dorothy Timian-Palmer a initialement accepté une interview en réponse à une demande de Grist, mais un porte-parole de Horton a déclaré plus tard que la société ne participerait pas à l’histoire. Après que Grist ait visité le bureau de Vidler à Carson City, un porte-parole de Horton a proposé de répondre à une liste de questions, mais les représentants de l’entreprise ne l’ont pas fait avant la publication.
Alors même que Vidler cherchait des acheteurs pour ses droits sur l’eau, PICO a connu un bouleversement : les actionnaires sont devenus mécontents du salaire élevé de Hart et du lent retour sur leurs investissements. Ils ont évincé Hart et l’ont remplacé par un nouveau président qui a rapidement réduit les coûts en vendant les filiales de PICO. Les actifs de Vidler étaient plus difficiles à encaisser : la société avait dépensé des dizaines de millions de dollars dans des projets d’eau comme ceux près de Reno et d’Albuquerque, et il n’était pas clair quand ces projets commenceraient à rapporter de l’argent. Le moyen le plus simple de rassembler les actionnaires de la société était qu’une autre société rachète Vidler.
Timian-Palmer et ses collègues dirigeants ont commencé à essayer de trouver un acheteur dès 2017, lorsqu’ils ont embauché une banque pour solliciter des offres potentielles, selon un dossier d’entreprise. La banque a contacté plus de 150 acheteurs potentiels différents, mais aucun d’eux n’a montré beaucoup d’intérêt. Le principal problème était que personne ne semblait intéressé par l’acquisition en gros de Vidler. Au fur et à mesure que la recherche se poursuivait, il est devenu clair que Vidler avait besoin d’une entreprise qui souhaitait utiliser l’expertise de ses dirigeants dans le domaine de l’eau, et pas seulement vendre les actifs acquis par Timian-Palmer – en d’autres termes, une entreprise qui avait autant besoin de Vidler que Vidler en avait besoin. .
Il a fallu quelques années de plus et une sécheresse à l’échelle du millénaire, mais dans les derniers mois de 2021, Vidler a trouvé une entreprise qui pourrait enfin concrétiser ses rêves de développement.
Même ainsi, la logique de la transaction était évidente : les endroits où Vidler possédait des droits substantiels sur l’eau étaient aussi des endroits où Horton construisait des maisons. Lors d’une assemblée d’actionnaires en 2021, Timian-Palmer a déclaré aux investisseurs que Horton « se déplaçait comme des gangbusters » dans la banlieue nord de Reno, prévoyant plusieurs subdivisions qui pourraient acheter de l’eau du pipeline Fish Springs Ranch de Vidler, longtemps inactif. Les vallées au nord de Reno abritent désormais une horde de subdivisions uniformes, la plupart serrées les unes contre les autres juste à côté de l’autoroute. Beaucoup des plus grands appartiennent à Horton. Si la récente poussée de croissance de la ville se poursuit, le pipeline de Vidler sera la seule source d’eau disponible pour l’avenirconstructeurs.
Un ponceau à un développement DR Horton au nord de Reno, Nevada. Vidler possède des droits d’eau importants dans certaines parties de l’Ouest où Horton construit de nouvelles maisons. Grist / Mikayla Whitmore
Horton construit également plusieurs développements à l’est de Carson City sur un corridor industriel à croissance rapide près d’une usine Tesla. Dans un état financier de 2021, Vidler a noté qu ‘”il existe actuellement peu de sources d’eau durables pour soutenir la croissance et le développement futurs” dans ce corridor, à l’exception des propres approvisionnements de Vidler. Horton a également de nombreux projets actifs dans le centre de l’Arizona, où Vidler a accumulé près de 300 000 acres-pieds d’eau souterraine.. Ensemble, les deux entreprises ont tout ce dont elles ont besoin pour tirer parti du boom démographique post-pandémique de l’Occident.
Vidler a toujours fonctionné plus comme un réparateur que comme un négociant financier, non seulement en retournant des actifs, mais en développant de nouvelles ressources en eau dans les zones les plus sèches. Plusieurs sources qui ont parlé à Grist ont émis l’hypothèse que c’était la raison pour laquelle Horton avait tant payé pour acquérir l’entreprise.
Un panneau annonce de nouvelles maisons dans le développement “Mahogany” de DR Horton à l’extérieur de Reno, Nevada, où les futurs développeurs devront acheter de l’eau à Vidler. Grist / Mikayla Whitmore
“Si vous êtes un constructeur de maisons, votre meilleure option est de faire ce que Horton a fait – sortir et trouver plus d’approvisionnement”, a déclaré Grady Gammage, un avocat spécialisé dans l’immobilier qui a représenté Greenstone, un autre courtier en eau fondé par un ancien employé de Vidler, et plusieurs constructeurs de maisons. “Ce que Horton pense probablement, c’est que vous êtes confronté soit à conclure un accord [to get new water]ou d’essayer de développer cette expertise en interne.”
L’avenir de l’Occident dépend de la question de savoir si, et dans quelle mesure, ces entreprises peuvent sécuriser ces accords et leur expertise face aux nouvelles restrictions réglementaires et aux contraintes d’approvisionnement.
Nulle part cette dynamique n’est plus claire que dans la banlieue ouest de Phoenix, où les promoteurs et les constructeurs ont construit des dizaines de milliers de maisons qui dépendent des eaux souterraines provenant d’aquifères fragiles. Plus tôt cette année, le nouveau gouverneur de l’Arizona a publié une étude qui a montré que la région a beaucoup moins d’eau disponible qu’on ne le pensait auparavant. La loi de l’État exige que les promoteurs montrent que les maisons proposées disposent d’un approvisionnement en eau de cent ans, et les autorités ont maintenant décrété qu’il n’y avait pas assez d’eau souterraine dans la région pour prévoir de nouvelles subdivisions dans les périphéries sud et ouest de la ville.
Cela a laissé plusieurs projets de développement gigantesques coincés dans les limbes, y compris ceux avec lesquels Horton était impliqué. Cela a également obligé les promoteurs et les constructeurs de maisons à rechercher d’autres sources d’eau, notamment à partir d’installations de stockage souterraines comme celle de Vidler. Le plus grand aquifère souterrain de la société contient suffisamment d’eau pour alimenter environ 2 000 foyers pendant cent ans chacun.
Un couvercle de drainage d’eau près de Dayton, Nevada, l’une des communautés rurales où Vidler veut aider à permettre de nouvelles constructions. Grist / Mikayla Whitmore
“C’est un défi de trouver d’autres fournitures en ce moment, c’est le moins qu’on puisse dire”, a déclaré Spencer Kamps, vice-président des affaires législatives à la Central Arizona Home Builders Association, qui défend les constructeurs et l’immobilier. “Un certain nombre d’investissements ont été réalisés dans la région sous l’hypothèse qu’il y avait de l’eau disponible pour la croissance.” Mais de nombreuses personnes dans l’industrie craignent maintenant que ces hypothèses soient erronées.
Vous ne le sauriez pas en visitant la région. Plus tôt cette année, je me suis présenté comme un acheteur potentiel dans la banlieue de Phoenix, où l’État a identifié une pénurie d’eau souterraine, en visitant plusieurs développements de Horton. Ces développements sont des grappes serrées de maisons à l’emporte-pièce, entourées pour la plupart de déserts vides ou de champs de luzerne isolés. La construction semble se dérouler rapidement : Alors que je conduisais à travers les développements, je me suis retrouvé à glisser entre des rues pleines de maisons finies avec des pelouses en xéropaysage et des rues où les équipes de construction martelaient encore des charpentes en bois ouvertes.
En discutant avec les représentants commerciaux de Horton lors de mes visites, j’ai posé des questions sur l’accès à l’eau, disant que j’avais entendu dire qu’il y avait des problèmes dans la région. Les représentants ont balayé mes inquiétudes, disant qu’ils “essayent de rester en dehors de la politique” ou qu’ils “ne croient pas qu’ils autoriseraient la croissance ici” s’il n’y avait pas assez d’eau.
Un point d’eau près d’une section rurale de Dayton, Nevada. L’avenir de l’Ouest dépend de la capacité des constructeurs et des promoteurs à trouver plus d’eau. Grist / Mikayla Whitmore
C’est loin d’être certain. Timian-Palmer et ses collègues ont passé des décennies à trouver des sources d’eau pour des développements suburbains comme ceux-ci. Alors que les maisons qu’ils ont aidé à construire dureront de nombreuses décennies, l’eau qui les alimente peut ne pas durer. Sans pluie suffisante pour les reconstituer, les petits et fragiles aquifères que Vidler a exploités pourraient un jour se vider, laissant les futurs propriétaires au sec. Cela a déjà commencé à se produire dans les régions rurales de l’Ouest où l’agriculture est dominante, et cela pourrait finalement arriver aux développements suburbains que Vidler aide maintenant à construire.
Mike Machado, un ancien sénateur de l’État de Californie qui a siégé au conseil d’administration de PICO entre 2013 et 2017, a déclaré que le modèle commercial de l’entreprise le rend inquiet pour l’avenir de ces développements.
“Le plus grand défi pour Vidler est de savoir si les ressources dont ils disposent sont renouvelables ou non”, a-t-il déclaré à Grist. “C’est formidable de pouvoir disposer de ces ressources, mais si vous ne faites que les exploiter, à un moment donné, vous ne les aurez plus. Cela crée donc un faux sentiment de sécurité pour ceux qui sont en s’appuyant sur la ressource.”
Les représentants commerciaux de Horton en Arizona n’ont pas de telles appréhensions. Pour le moment, du moins, le boom de la construction est bien vivant.
“Si nous continuons à nous développer ici, les gens qui y vivent auront de l’eau”, m’a dit un représentant commercial. « Quoi, est-ce qu’on n’aura pas d’eau quand on ouvrira le robinet ? »
Correction: Une version antérieure de cet article faisait référence à tort à Patrick Donnelly du Center for Biological Diversity en tant qu’avocat.
Cet article a été initialement publié dans Grist à https://grist.org/drought/vidler-water-company-housing-dr-horton-nevada-arizona/.
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